Peritos imobiliários avaliam Douradão para venda ou aluguel a pedido da prefeitura

Publicado em: 26/08/2019 às 08h50

André Bento

Parte remanescente da Fazenda Coqueiro, o imóvel é grande, com mais de 147 mil metros quadrados e capacidade original para 30 mil pessoas. A localização é boa, valorizada por ser próxima de comércio, unidade de saúde, pavilhão de eventos e até da prefeitura. Também tem acesso rápido ao centro pela Rua Coronel Ponciano. Mas nem o proprietário sabia, até pouco tempo, quanto vale, seja para venda ou aluguel.

Esse é o Estádio Frédis Saldivar, o Douradão, construído pelo Governo do Estado há mais de 30 anos (inaugurado em 1986) e doado ao município de Dourados em 2012, pelo então governador André Puccinelli. Deteriorado com o tempo, está interditado desde junho deste ano porque inspeção elétrica apontou risco iminente de acidente ou tragédia. (clique aqui para relembrar)

Mesmo ocioso e em processo de depreciação, vale dinheiro e seu proprietário decidiu saber quanto. Por essa razão, antes mesmo do fechamento para o público, o então diretor da Funed (Fundação de Esportes de Dourados), Upiran Jorge Gonçalves da Silva, solicitou parecer técnico com objetivo de determinar o valor de mercado para locação e venda.

Esse trabalho coube à Comissão de Avaliação de Patrimônio Público composta por peritos do Creci-MS (Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 14ª Região). A vistoria in loco foi feita às 15h30 do dia 30 de maio pelos corretores Maria Algéria Vernes Endres, Rodrigo José Gonzatto e Carlos Pinto Junior, conforme documento obtido com exclusividade pelo Dourados News. 

“Para a venda do imóvel no estado em que se encontra, representa nesta data a importância de R$ 50.498.336,24 (cinquenta milhões, quatrocentos e noventa e oito mil, trezentos e trinta e seis reais e vinte e quatro centavos). Para locação do imóvel no estado em que se encontra, representa nesta data a importância de R$ 454.485,03 (quatrocentos e cinquenta e quatro mil, quatrocentos e oitenta e cinco reais e três centavos) mensais”, concluíram.

Os peritos imobiliários pontuaram que pelas normas e metodologias utilizadas na avaliação, “deve-se prever uma possível variação de até 5% nos valores acima expressos (-5% a +5%), diante dos interesses inerentes do próprio mercado e de seu proprietário”.

Dentre os parâmetros utilizados, foram citados os valores de imóveis referenciais da mesma região, como um de 520,00 metros quadrados colocado à venda por R$ 90 mil, outro de 2.765,00 metros quadrados por R$ 550 mil, e de 1.575,29 metros quadrados por R$ 315 mil.

Mas o objeto central da avaliação é bem peculiar. O Douradão tem 147.317,81 metros quadrados, “possuiu condição atual de uma área de setores 1 a 28 no piso térreo totalizando 39.410,88 m² de construção, em uma edificação do tipo estádio de futebol, sendo o piso térreo divididos em setores e o piso superior de arquibancadas cobertas e descobertas e cabines de comunicação e transmissão”, relataram os peritos imobiliários.

Destacaram pontos positivos, como a localização em área com infraestrutura de pavimentação asfáltica, a proximidade com a prefeitura, a UPA (Unidade de Pronto Atendimento), marcado atacadista, Pavilhão de Eventos e Detran (Departamento Estadual de Trânsito), além do acesso rápido à Rodovia BR-163, vários bairros residenciais e ao centro da cidade, pela Rua Coronel Ponciano.

Mas a avaliação não omitiu os problemas encontrados, como “avarias aparentes nas instalações elétricas, hidráulicas, dificuldade de acesso a carros de emergência de porte maior e problemas estruturais aparentes”, as mesmas que viriam a motivar a interdição por risco iminente de acidente ou tragédia.

Embora imponente, com campo de dimensões oficiais estabelecidas pela Fifa (Federação Internacional de Futebol) e capacidade para 30 mil espectadores, segundo dados do Sistema Brasileiro de Classificação de Estádios do Ministério do Esporte, o Douradão nunca atingiu seu potencial máximo de público, conforme os registros históricos.

Já foi palco de jogos de times nacionalmente conhecidos, inclusive seleção brasileira de base e mesmo no recente auge do Sete de Setembro, equipe local campeã Sul-Mato-Grossense em 2016, conseguiu receber 7,9 mil torcedores no dia 1 de maio, de acordo com boletim financeiro da Federação de Futebol de Mato Grosso do Sul. Na ocasião, com 6,9 mil pagantes, obteve renda de R$ 63 mil.